Định giá và những lưu ý doanh nghiệp phát triển BĐS nhà ở


Định giá doanh nghiệp phát triển BĐS nhà ở

Các doanh nghiệp BĐS nói chung và BĐS nhà ở có những đặc thù riêng. Trong đó phải kể đến:

  • Các doanh nghiệp thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án, trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận vào khoản mục Người mua trả tiền trước trong Báo cáo tài chính.

  • Khi thị trường BĐS phát triển nóng, doanh thu ghi nhận nhiều và dễ phát sinh lợi nhuận đột biến. Trong khi đó, khi thị trường BĐS đóng băng thì rất nhiều doanh nghiệp BĐS không có doanh thu và lợi nhuận.

  • Tài sản có giá trị nhất, lớn nhất đối với các doanh nghiệp BĐS nhà ở là quỹ đất sạch và các dự án đang phát triển.

Các đặc điểm trên dẫn đến doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS thường không ổn định qua các năm. Do đó, các phương pháp so sánh (P/E, P/B) hay mô hình định giá dòng tiền tự do (FCFF, FCFE) đều không thể áp dụng được trong việc định giá các doanh nghiệp BĐS.

Thay vào đó, phương thức phù hợp nhất, áp dụng nhiều nhất với các doanh nghiệp phát triển BĐS là RNAV (Revalued Net Asset Value - Phương pháp giá trị tài sản ròng).

  • Cách tính RNAV của một doanh nghiệp phát triển BĐS bất kỳ: