DXG: Tiềm năng lớn nhưng vấn đề pha loãng cổ phiếu đáng ngại


Ngành Bất động sản Việt Nam

Trước khi, đi vào phân tích CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG), như thường lệ chúng tôi sẽ giới thiệu khái quát về ngành phát triển bất động sản tại Việt Nam.

Dù giá bất động sản dân cư tại Việt Nam “được tiếng” là tăng giá rất nhanh và rất nhiều nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận, thị trường này ở Việt Nam vẫn chỉ được xem là ở thời kỳ đầu phát triển.

Việc chưa phát triển các quỹ REITs (Quỹ đầu tư tín thác BĐS) và thị trường thứ cấp cho các khoản nợ BĐS (mortgage-backed securities), đồng thời ràng buộc sở hữu của các nhà đầu tư nước ngoài tối đa 49% khiến thị trường BĐS nhà ở chưa có động lực để phát triển bùng nổ.


Hiện tại, các doanh nghiệp BĐS nhà ở tại Việt Nam có một số đặc thù như:

· Thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án, trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận vào khoản mục Người mua trả tiền trước trong Báo cáo tài chính.

· Khi thị trường BĐS phát triển nóng, doanh thu ghi nhận nhiều và dễ phát sinh lợi nhuận đột biến. Trong khi đó, khi thị trường BĐS đóng băng thì rất nhiều doanh nghiệp BĐS không có doanh thu và lợi nhuận.

· Tài sản có giá trị nhất, lớn nhất đối với các doanh nghiệp BĐS nhà ở là quỹ đất sạch và các dự án đang phát triển.